租金打响“维稳战”

　　一线城市纷纷出台举措，深圳率先试点年租金增长率不超过正负5%

　　在一线城市房租过快上涨的背景下，北京、深圳、上海积极出台稳租金的相关举措进一步促进租赁住房市场的发展。其中，深圳市率先探索“稳租金商品房”，要求“年租金增长率不超过正负5%”。目前，深圳对房租涨幅进行限制仅仅在试点项目内，而且并未出台租金管制的相关政策。

　　事实上，此前业内就曾呼吁政府进行租金指导价的设置。但是，从国外实践来看，租金管制是受到争议的，虽然可以控制租金上涨，但是也面临着减少供应的风险。那么，对房租设定“涨停板”这一举措是否能够有效平抑租金？以我国国情立足，什么政策能够促进我国租赁住宅市场的健康发展？

　　深圳

　　试点“稳租金商品房”

　　8月30日，深圳市规划和国土资源委员会房地产业处相关人士公开表示，为解决好机构化租赁引发的改善居住环境、稳定租赁关系与租金上涨的矛盾，深圳市在借鉴德国等成熟租赁市场管理的先进经验基础上，结合本市实际情况，探索稳租金商品房管理制度设计，丰富住房租赁类型，满足不同人群的居住需求。

　　据了解，深圳将探索“稳租金商品房”，即由房地产开发企业建设并组织运营，在一定期限内只租不售，接受政府主管部门的租金管控或指导，面向在深圳缴纳社保一年以上的未购房居民。首次租赁期限为1年以上3年以内，可续租不超过2年，期满退租后可重新排队。

　　深圳稳租金商品房制度的首批试点项目塘朗城精品公寓预计于2019年推出，首批试点房源248套。塘朗城精品公寓项目由深圳地铁集团与深业集团共同成立的合资公司深圳市朗通房地产开发有限公司建设经营。

　　据深圳市规划和国土资源委员会房地产业处工作人员付菲菲介绍，稳租金商品房的基本特点是租金管控、对象范围广、租房排队、有限租期等。

　　其中，租金管控即实行“一房一价”，起始租金要通过市场评估，不得超过同类价格。采取“一年一调”的租金管制方式，在每年年末对所掌握的房源租金进行调整，涨幅参考的标准会综合考虑当年市场发展形势以及周边的租金价格、CPI的增长速度或者是人均可支配收入的增长率等，年租金增长率不超过正负5%，在合同中进行租金涨幅约束。

　　对于稳租金商品房这一探索是否能够平抑租金，深圳大学经济学院当代金融研究所所长国世平分析称：“若稳租金商品房将来得以推广，这一做法是否能平抑市场的关键在于稳租金商品房推出的数量。这其中，首要难度就是政府怎么将社会房源纳入稳租金商品房体系，这其中，涉及个体房东和中介的利益。此外，涨幅的限制要具有合理性，如果太低那么会打击房东的出租意愿会减少供应，太高则无法平抑租金。”

　　上海

　　“消费换租金”的新模式

　　事实上，同样作为一线城市，上海也在积极探索租赁住房相关政策。近年来，上海先后出让了“只租不售”的租赁住房用地，地价大幅度低于商品房用地，目前暂由国企拿地运营。

　　去年9月，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中就明确提出：要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

　　据了解，目前获取租赁用地最多的国企上海地产(集团)有限公司正在探索新型租赁模式，其旗下的租赁运营品牌城方率先提出了“以消费换租金”的运营思路，探索以社区消费为内容的盈利模式，包括文化娱乐、生鲜便利、康养健康、社区食堂等。

　　上海地产(集团)有限公司相关负责人介绍：“我们正在探索以租金为基础现金流、以消费为推动力，实现‘以租金换取消费’的新型租赁模式。在实施时，以会员制提供服务，将会员所有房租消费和生活消费转换为消费积分，在相关平台上按规兑换，消费越多可抵扣租金也越多。”

　　北京

　　加快供应公租房提速

　　为加大租赁住房供应，北京市住建委多措并举，加大保障性住房建设力度，加快公租房供应分配工作。8月27日，北京市住建委公布，目前，西城、海淀、丰台三个区的近5000套公租房房源正在进行意向登记过程中，预计年底前还有近万套房源要启动分配。

　　北京市住建委相关负责人表示，首先加大统筹力度，市区住建部门协调建设单位，加快项目建设进度，推进房源早分配；同时加快北京市各区公租房摇号剩余房源整理和退租房源整修，具备条件后尽快投入再分配；此外还深化了“互联网+政务服务”，结合房源特点通过网上“快速配租”方式，进一步提高分配效率。

　　此外，北京推出了租赁型职工集体宿舍，将通过在集体建设用地建设或改造部分闲置厂房、商场、写字楼来为用工单位提供租赁型职工集体宿舍，以此来解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。

　　除一线城市外，全国不少租金上扬的城市也都出台了相应的措施来平抑租金，包括增加房源供应、推进租赁合同备案、规范中介行为、严查租金贷等。由于我国租赁市场尚处于发展的初期，加之租房是关系国计民生的重大问题，所以我国应加快租赁住房立法并积极出台稳租金的长远政策。